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Agevolazioni per la prima casa: requisiti e beneficiari

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Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni:
l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2, cantina o soffitta;
C/6, box o posto auto;
C/7, tettoia.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
ABITAZIONE non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).
ACQUIRENTE L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:
di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.
Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano la perdita della agevolazione False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro
Conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione Pagamento delle imposte in misura ordinaria
Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
Pagamento degli interessi di mora
CONTROLLI E VERIFICHE L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:
- dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
- dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
- dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.
I NUOVI BENEFICIARI
circolare n. 19/2001 Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001.
Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.
ACQUISTO DELLA PRIMA CASA Acquisto da privato
Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
- l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
- il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
- il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.
Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.
Acquisto da imprese
Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
- l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
Qualora le vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
- l'imposta di registro con aliquota del 3%;
- le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.
Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa
IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE
acquisto da privato
REGISTRO 3 % 7 %
IPOTECARIA 168 euro 2 %
CATASTALE 168 euro 1 %
acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori IVA 4 % 10 %
REGISTRO 168 euro 168 euro
IPOTECARIA 168 euro 168 euro
CATASTALE 168 euro 168 euro
acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice
che vende dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori REGISTRO 3 % 7 %
IPOTECARIA 168 euro 2 %
CATASTALE 168 euro 1 %



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